Comment faire pour acheter un bien immobilier en Espagne

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Acheter un bien immobilier ou un logement en Espagne est une démarche différente d’une acquisition dans votre pays. Forcément les lois et règles d’urbanisme et cadastrale dans la péninsule ibérique diffèrent. En Espagne, le notaire espagnol n’a pas les mêmes pouvoirs et les mêmes fonctions que vos études notariales en France. Vous devrez recourir et vous faire accompagner par un cabinet d’avocat espagnol pour vous assister dans les démarches administratives et règlementaires lors d’un achat d’une maison ou d’un appartement. Que ce soit dans les villes de BarceloneRosasValenciaMadrid ou encore Malaga, le droit immobilier en Espagne n’est jamais le même.

Pour chercher et trouver un bien immobilier vous allez consulter les annonces immobilières sur les sites web des portails immo mais celles-ci sont quasiment jamais à jour. Les agents immobilier espagnols ne prennent pas le temps de vous répondre suite à vos demandes légitimes concernant l’appartement. Nous vous conseillons plutôt d’entrer directement en relation avec les agences immobilières espagnoles de la ville choisie. Ainsi vous pourrez leur donner les critères du bien que vous souhaitez acheter ou louer.

Investir en Espagne est à ce jour encore rentable et de bonnes affaires en vente sont encore à vendre sur le marché immobilier espagnol. Selon les villes le prix du m² comme par exemple en Andalousie, Castille et Leon ou encore dans la Galice sera beaucoup plus attractif que dans certaines régions qui augmentent depuis quelques années déjà comme en Catalogne, sur la Costa brava, la Costa Dorada ou encore la Costa Valencia !

Comment préparer son achat immobilier en Espagne ?

Lors du processus d’acquisition, en premier lieu vous devez absolument délimiter un périmètre de localisation de recherche de la propriété.

Vous devez aussi définir en amont les critères du bien immobilier :

  • Le nombre de m²
  • Le quartier, centre ville, en bord de mer
  • Le nombre de pièces
  • La surface du terrain
  • L’ espace extérieur : Jardin, Terrasse, balcon
  • le budget d’achat net vendeur
  • prendre en compte les frais de notaire
  • usage du bien : utilisation personnel pour les vacances ou mise en location du bien

Quels sont les risques et les pièges lors d’un achat en Espagne ?

Les vérifications juridiques et urbanistiques du bien immobilier avant la vente sont de la responsabilité de l’acheteur chez nous en Espagne c’est pourquoi il est important de faire appel à un avocat. Votre conseil s’assurera notamment que les règles juridiques, administratives et urbanistiques sont bien été respectées et s’occupera des rédactions des contrats. De même vous « achetez en l’état » ce qui veut dire que vous achetez ce que vous voyez. Bien évidemment après l’acte de vente si un problème de « vice caché » apparaissait vous ne seriez pas responsable et vous pourrez demander des dommages et intérêts au vendeur. N’hésitez pas à venir avec un entrepreneur du secteur pour évaluer avec vous les problèmes de toiture, plomberie et autres travaux.

Le m2 espagnol n’est pas le même que le m2 francophone, en effet en Espagne les agences et les propriétaires peuvent inclure les murs, le balcon, la terrasse dans la surface habitable. Par conséquent la superficie utile est la superficie habitable n’est pas du tout la même !

SI vous achetez pour mettre le bien en location pour les vacances pour des courts ou long séjours, assurez vous que votre logement le permet et que celui-ci dispose d’une licence touristique.

Quels sont les frais de notaire en Espagne ?

Lors de l’achat d’une propriété en Espagne en tant qu’acheteur vous devrez régler en plus de la valeur du bien immobilier les impôts et taxes y afférents.

En Espagne, il vous compter entre 10% à 12% du prix d’achat ce prix inclus les honoraires du notaire, l’enregistrement du droit de propriété et les taxes.

Le pourcentage dépendra selon la communauté autonome où le bien est mis en vente et s’il s’agit d’une propriété neuve ou d’occasion.

Faut il prendre un avocat quand on achète en Espagne ?

En Espagne, lors d’un achat ou d’une vente, acheteurs et vendeurs prennent conseils auprès d’un cabinet d’avocat espagnol. En effet le notaire espagnol n’a pas le même fonctionnement de vérifications et de processus de vente que dans votre pays (cadastre, urbanisme, hypothèque). Tout ce qui concerne la vérification du bien est de la responsabilité de l’acheteur ! Comptez en moyenne 3000 euros pour les frais d’un avocat pour un assistante tout compris jusqu’à la signature par devant notaire. Bien évidemment vous devrez prendre attache avec un avocat espagnol en Espagne.

Quelles sont les taxes quand on achète un logement ?

L’impôt sur la vente de logements  l’ITP qui correspond en Français à la taxe de transfert de propriété et d’actes juridiques varie de 4% à 11% sur la valeur de la propriété selon la région où vous allez acheter. Le calcul de cet impôt sera calculé par un pourcentage de la valeur fiscale de la propriété et selon la méthode de l’Agence Fiscale de chaque Communauté Autonome.

Quel est le rôle du notaire espagnol ?

La signature de votre acte d’achat sera fera par devant un notaire espagnol en Espagne mais celui ci n’a pas dans ses fonctions les vérifications légales de la propriété, des diagnostics, hypothèques et autres dont vous êtes habitués dans votre pays. Aussi lorsque vous signez un acte d’achat ou de vente vous devez obligatoirement comprendre ce que vous énonce le notaire « la notaria ». Chose importante à savoir il vous faut avoir votre numero de NIE avec vous le jour de la signature ! Sans ca vous ne deviendrez pas propriétaire du bien.

Compromis de vente en Espagne ?

Comme chez vous dans votre pays, le compromis est une des parties les plus importantes dans le process de votre achat immobilier. C’est ce contrat qui définit les termes entre le vendeur et l’acheteur et ce qui conditionne la vente/l’achat. Des clauses doivent être insérées afin de protéger d’un côté l’acheteur et de l’autre le vendeur !

Dans le compromis de vente en Espagne, vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.

La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’environ 10 % du prix de vente.

Pourquoi y a t il des différences de superficie de m² dans les appartements et les maisons ?

En Espagne, connaître la taille exacte et réelle d’un appartement ou d’une maison est compliquée. Les acheteurs étrangers ont du mal à comprendre la notion de mètres carrés de visu, réels ou utiles. La surface du logement annoncée par le vendeur ou l’agent immobilier n’est jamais identique lorsque vous visitez la propriété en vrai.

La surface construite (m2 construits) comprend toute la pièces  + les murs.

Si vous souhaitez connaitre la surface réelle du bien immobilier choisi nous vous conseillons dans un premier temps de le mesurer vous même au moins vous aurez la certitude du bon nombre de m² acheté ! Aussi vous pouvez vous référer au Registre de la Propriété c’est celui qui fait foi lors d’un achat en Espagne.

Quels sont les impôts en Espagne quand on est propriétaire d’un bien immobilier ?

Quand on est non-résident espagnol et que l’on devient propriétaire d’un logement en Espagne on doit s’acquitter chaque année de l’IBI (une taxe) ainsi que de la déclaration IRNR et de son paiement. Même si vous ne générez pas de revenus locatifs avec votre bien immobilier vous êtes dans l’obligation de déclarer auprès du service du centre des impôts espagnols. Selon l’utilisation du bien et des revenus locatifs plusieurs déclarations seront à faire. Il n’y a pas de double imposition entre la France et l’Espagne pour information.

Vérifiez la destination de l’utilisation du bien avant l’achat

Il faut vous assurer (votre avocat) que le bien immobilier possède la « cédula de habitabilidad » (certificat d’habitat) ce qui confirmera que ce logement est destiné à un usage habitation. Si le logement ne possède pas de Cedula, pas d’inquiétude ! ce doucement peut-être demandé et régularisé avec quelques travaux d’aménagement à prévoir. Par contre certaines villes comme par exemple Barcelone n’en délivre plus beaucoup notamment dans le quartier du raval !

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