Acheter un bien en Espagne : différence entre le contrat de réservation et le compromis de vente

Table des matières

En Espagne, le contrat de réservation (reserva) et le compromis de vente (arras) sont deux expressions qui sont utilisées lors de l’achat d’un logement. Bien qu’on en parle souvent sans les différencier, ce ne sont pas les mêmes et ils n’ont pas la même valeur. On va vous expliquer en détail les différences afin que vous pussiez prendre la bonne décision pour votre future acquisition.

Aussi, nous vous rappelons que lors d’un achat d’une propriété en Espagne, vous devrez surement passer par des agences immobilières pour trouver le bien immobilier adéquat mais il faudra surtout prendre attache avec un avocat espagnol pour vous accompagner dans le processus de vente. En effet, les agences immobilières sont utiles pour mettre en relation un acheteur et un vendeur mais en ce qui concerne la rédaction des contrats, les vérifications urbanistiques et cadastrales de l’habitation et autre formalités légales ; c’est la partie de l’avocat et non du notaire.

Qu'est-ce qu'un contrat de réservation en Espagne (contrato de reserva) ?

Le contrat de réservation est destiné à garantir la vente d’un logement, ce qui implique à la fois l’acheteur et le vendeur. Par ce contrat, l’acheteur réserve le logement en échange du versement d’un acompte, qui dépendra du prix de vente, et le vendeur s’engage à le céder. L’acompte n’est pas un montant fixe, mais il est généralement de l’ordre de 1% à 5% du prix de vente.

C’est un contrat qui n’est pas obligatoire et qui est surtout demandé par les agences immobilières pour s’assurer que l’acheteur s’engage. Il faut savoir qu’en Espagne les biens sont présentés dans une multitude d’agences immobilières. Ainsi normalement le bien immobilier ne doit plus être mis en vente par les autres agents immobiliers lorsque le document de « réserva » est signé. C’est pourquoi à partir de ce moment, il ne faut pas signer ce document sans que votre avocat le révise et y ajoute des clauses (financement, délai, obtention du NIE, etc.) qui vous permettra de pouvoir récupérer la somme versée si un problème surgissait.

Ce que ca implique pour l’acheteur :

En signant le contrat de réservation du logement, l’acheteur acquiert le droit d’acheter le bien dans les délais et au prix convenus avec le vendeur.

De la même manière, l’achat de la maison devient normalement une obligation pour l’acheteur et doit respecter les délais de livraison de l’argent qui ont été établis dans le contrat.

MAIS si l’acheteur décide de ne plus acheter le bien immobilier, il perd la somme versée et n’est plus engagé dans le processus d’achat.

Ce que ca implique pour le vendeur :

Le vendeur n’a qu’une obligation : vendre la maison à l’acheteur.

N’oubliez pas que le contrat de réservation ne peut être résilié que si une clause a été incluse dans le document lui-même qui donne la possibilité de le faire lorsque certaines conditions sont remplies, ou certaines circonstances se présentent.

Que faut-il insérer comme informations dans le contrat de réservation ?

Dans le contrat de réservation, tous les accords conclus par l’acheteur et le vendeur doivent être inclus. Ces clauses sont contraignantes pour les deux parties, et constituent également la base du contrat de vente qui sera signé ultérieurement. D’où l’importance de voir en amont avec votre avocat.

Il n’y pas de règle pour la rédaction du document de réservation mais il devrait inclure les informations suivantes :

  • – Noms et données personnelles de l’acheteur et du vendeur.
  • – Description de la propriété ; c’est-à-dire son adresse complète et sa zone. S’il y en a, leurs propriétés attenantes, telles que des salles de stockage ou des garages, doivent également être indiquées.
  • – Numéro d’enregistrement de la propriété, pour vérifier l’identité du propriétaire actuel de la maison, et que tout est en ordre.
  • – Attestation de charges, par laquelle il est confirmé que le logement est libre de charges (hypothèques, locations, etc.).
  • – Montant de l’acompte versé, qui bien que les parties doivent se mettre d’accord, correspond généralement à un montant allant de 1% à 5% du prix de la maison.
  • – Procédure de paiement ; c’est-à-dire comment le reste du montant de la maison sera payé et comment les dépenses seront partagées entre l’acheteur et le vendeur.
  • – Les clauses de résiliation, qui font référence aux cas dans lesquels il serait possible de résilier le contrat.

Compromis de vente - Contrat d'arras

Le compromis de vente, comme le contrat de réservation, est signé afin de garantir l’achat de la maison et avec lui un paiement est également délivré qui dépend du prix de la maison. En général cela correspond à 10% de la valeur du bien immobilier. Ce type de contrat comporte trois modalités différentes et chacune d’elles comporte des obligations et des droits différents. Ils constituent le dépôt confirmatif, pénitentiaire et pénal. Le premier d’entre eux entraîne des conséquences identiques au contrat de réservation. De cette façon, si l’une des parties ne respecte pas ce qui a été signé, une réclamation légale peut être faite pour les dommages causés.

Le contrat de dépôt pénitentiaire implique un engagement d’achat et de vente, bien qu’il puisse être rompu. Si c’est l’acheteur qui rompt le contrat, il perdra l’argent remis en dépôt. Cependant, si c’est le vendeur qui décide de ne pas procéder à l’opération, il doit restituer à l’acheteur le double de l’acompte versé. C’est le modèle de contrat de vente le plus utilisé en Espagne. 

Combien d'argent est versé lors du compromis de vente ?

La norme habituelle est que l’acheteur remet 10% de la valeur de la maison à titre d’acompte. Cependant, il ne faut pas oublier que le contrat de dépôt est un accord totalement libre, de sorte que les montants peuvent varier selon les accords entre les parties impliquées dans la vente.

Qui obtient l'argent du contrat de dépôt du compromis ?

Qui reçoit l’argent pour un acompte ? Comme nous l’avons déjà vu, le dépôt de l’acompte agit comme une avance sur le prix total de la maison. Par conséquent, cet argent appartient au vendeur et ce sera le bénéficiaire.

Que se passe-t-il lorsque la durée d'un contrat du compromis n'est pas respectée ?

Si passé ce délai l’une des parties (acheteur ou vendeur) ne respecte pas le contrat de vente, il y aura une pénalité pour la partie qui a rompu le contrat. Pour l’acheteur, il perdra l’argent de l’avance et le bien immobilier, alors que si c’est le vendeur, il devra restituer le double du montant reçu.

Le contrat d’arras (compromis de vente), contrairement à ce que beaucoup pensent, est un document d’une grande importance puisque, en réalité, il devient une transcription de ce qui – plus tard – sera le contenu de l’acte authentique de vente signé par devant notaire, étant déjà établi à ce moment, à la fois les conditions dans lesquelles les parties conviennent d’acheter et/ou de vendre le bien, ainsi que les éventuelles conséquences ou pénalités dans le cas où la vente n’aboutirait pas en raison de causes imputables à l’une d’elles.

Voici les informations minimales qui doivent figurer dans un contrat de dépôt :

  • – Données personnelles du vendeur et de l’acheteur.
  • – Description et identification du bien immobilier .
  • – Prix final de la vente et mode de paiement.
  • – Montant d’argent du signal ou de l’avance (qui sera déduit du prix final).
  • – Délai maximum pour formaliser le contrat de vente.
  • – Engagement à signer le contrat par acte public.
  • – Répartition des frais éventuels de la vente.
  • – Signature de l’acheteur et du vendeur.

Avocat en Espagne

En Espagne, il est fortement recommandé de travailler avec un avocat lors d’un achat immobilier. Les avocats jouent un rôle crucial pour s’assurer que toutes

Lire la suite »

Notaire en Espagne

Table des matières du rôle de la fonction du notaire en Espagne Le notaire espagnol en Espagne est un juriste investi d’une mission d’autorité publique

Lire la suite »
IMMOBILIER ESPAGNE