Beaucoup de propriétaires francophones découvrent l’existence de l’IRNR par hasard, parfois plusieurs années après leur achat — souvent parce que ni l’agence immobilière ni le notaire ne les en ont informés au moment de la signature. Résultat : ils règlent consciencieusement leur taxe foncière (l’IBI) chaque année et ignorent totalement qu’un second impôt, national cette fois, s’applique en parallèle, que le bien soit loué ou non. Ce guide fait le point sur ces deux impôts, sur le formulaire Modelo 210 qui permet de les déclarer, et sur ce qui se passe en cas d’oubli.
Résident ou non-résident fiscal : comment votre statut est-il déterminé ?
Le critère principal est la durée de présence sur le territoire espagnol : toute personne présente moins de 183 jours par an en Espagne (de façon continue ou cumulée) est considérée comme non-résidente fiscale, quelle que soit sa nationalité. Un Français propriétaire d’une résidence secondaire à Malaga, qui y passe ses vacances quelques semaines par an, reste donc non-résident fiscal espagnol — mais il n’échappe pas pour autant à l’impôt : l’Espagne taxe les revenus qu’elle considère comme générés sur son sol, y compris le simple fait de disposer d’un bien.
L’IBI, la taxe foncière locale que tout propriétaire doit payer
L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est un impôt municipal annuel, dû par tout propriétaire — résident ou non, que le bien soit loué, vide ou occupé quelques semaines par an. Il est calculé sur la valeur cadastrale du bien, à un taux fixé par chaque mairie, généralement compris entre 0,4 % et 1,3 %. La facture est habituellement émise à l’automne, et il est vivement conseillé de la régler par prélèvement automatique depuis un compte bancaire espagnol pour éviter tout retard. Après un achat, pensez à faire modifier le titulaire auprès de la mairie : c’est une démarche souvent oubliée par les acheteurs étrangers, qui continuent de recevoir des avis au nom de l’ancien propriétaire — ou pire, n’en reçoivent plus du tout.
L’IRNR, l’impôt national que beaucoup de propriétaires ignorent
L’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) est un impôt d’État, totalement distinct de l’IBI. Il repose sur un principe simple mais méconnu : posséder un bien immobilier en Espagne est, aux yeux de l’administration fiscale espagnole, une source de « revenu », même en l’absence de toute location.
Si le bien n’est pas loué, vous devez déclarer un revenu théorique — la renta imputada — calculé sur la valeur cadastrale : 1,1 % si cette valeur a été révisée au cours des dix dernières années, 2 % dans le cas contraire. Ce revenu fictif est ensuite taxé à 19 % pour les résidents fiscaux de l’Union européenne et de l’Espace économique européen (dont la France, la Belgique et la Suisse via accords spécifiques), et à 24 % pour les autres.
Exemple : pour une résidence secondaire dont la valeur cadastrale de 180 000 € a été révisée récemment, le revenu imputé est de 1 980 € (1,1 %). Un propriétaire fiscalement résident en France paiera 19 % de cette somme, soit environ 376 € d’IRNR pour l’année — même sans avoir loué le bien un seul jour.
Si le bien est loué, l’impôt porte sur les loyers réels perçus. Les résidents fiscaux de l’UE/EEE peuvent déduire les charges liées à la location (intérêts d’emprunt, frais de gestion, entretien, assurance, charges de copropriété, IBI) et sont taxés à 19 % sur le revenu net. Les non-résidents hors UE/EEE sont taxés à 24 % sur le revenu brut, sans déduction possible.
Exemple : un bien loué toute l’année pour 12 000 € de loyers, avec 3 000 € de charges déductibles, donne une base imposable de 9 000 € pour un résident fiscal de l’UE. À 19 %, l’IRNR dû sur l’année s’élève à environ 1 710 €.
Le Modelo 210 : quand et comment déclarer
Le Modelo 210 est le formulaire unique utilisé pour déclarer l’IRNR, quelle que soit sa nature (revenu imputé, loyers, ou plus-value en cas de vente). Un point important a changé récemment : depuis l’exercice fiscal 2024, la déclaration des revenus locatifs est passée de trimestrielle à annuelle, s’alignant ainsi sur la déclaration du revenu imputé.
- Bien non loué (revenu imputé) : déclaration annuelle, à déposer avant le 31 décembre de l’année suivante.
- Bien loué (revenus locatifs) : déclaration annuelle également, à déposer entre le 1er et le 20 janvier de l’année suivante.
Pour déclarer, vous aurez besoin de votre NIE (voir notre guide NIE pour l’obtenir), de votre dernier avis d’IBI pour connaître la valeur cadastrale, et, si vous souhaitez bénéficier du taux réduit de 19 %, d’un certificat de résidence fiscale délivré par l’administration de votre pays. Le formulaire peut être déposé en ligne via le portail de l’Agencia Tributaria (avec un certificat numérique ou un système Cl@ve PIN), par courrier, ou — solution la plus simple pour la grande majorité des propriétaires francophones — par l’intermédiaire d’un avocat ou d’un gestor fiscal, qui peut aussi recevoir les courriers de l’administration en votre nom.
Et en cas de vente ? Ce qu’il faut savoir en bref
Lorsqu’un non-résident vend un bien, l’acheteur est légalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le reverser à l’administration fiscale (Modelo 211) à titre d’acompte. Le vendeur dispose ensuite d’environ quatre mois pour déclarer sa plus-value réelle via le Modelo 210, taxée à 19 % (UE/EEE) ou 24 % (hors UE) sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition majoré des frais documentés. Si la retenue de 3 % dépasse l’impôt réellement dû, la différence est remboursée. Selon la commune, une plus-value municipale distincte peut également s’appliquer sur la vente — un point à vérifier au cas par cas avec votre avocat, car son mode de calcul et son montant varient localement.
L’impôt sur la fortune : à surveiller au-delà de 700 000 €
Les non-résidents propriétaires en Espagne sont, comme les résidents, soumis à l’Impuesto sobre el Patrimonio, mais uniquement sur leurs actifs situés en Espagne. Un abattement général de 700 000 € s’applique : en dessous de ce seuil, aucun impôt sur la fortune n’est dû. Certaines communautés autonomes appliquent par ailleurs des règles régionales avantageuses dont peuvent, sous conditions, bénéficier les non-résidents européens propriétaires dans ces régions — un point qui mérite d’être vérifié avec votre avocat si votre patrimoine espagnol dépasse ce seuil.
Que se passe-t-il en cas d’oubli ou de retard ?
Le système repose sur l’auto-déclaration : l’administration fiscale espagnole n’envoie aucun rappel avant l’échéance. Un oubli entraîne des majorations comprises entre 5 % et 20 % du montant dû, assorties d’intérêts de retard, et l’administration peut remonter jusqu’à quatre années en arrière. Concrètement, une régularisation tardive peut aussi bloquer une future vente du bien tant que les déclarations manquantes n’ont pas été déposées. Mieux vaut donc régulariser spontanément dès que l’oubli est constaté, plutôt que d’attendre un contrôle.
Qui doit s’occuper de votre déclaration ?
Contrairement à une idée reçue, ni votre banque espagnole ni le notaire ne gèrent l’IRNR pour vous : la banque prélève éventuellement l’IBI si vous avez mis en place un prélèvement automatique, mais l’IRNR reste entièrement à votre charge. Un avocat francophone ou un gestor fiscal peut s’en occuper pour vous chaque année, calculer le montant exact selon votre situation (bien loué, vide, copropriété entre plusieurs personnes), et recevoir les courriers de l’Agencia Tributaria à votre place — ce qui évite de découvrir un retard accumulé plusieurs années plus tard. C’est souvent l’une des missions confiées à l’avocat francophone qui vous a accompagné lors de l’achat.
FAQ — Fiscalité des non-résidents en Espagne
Dois-je payer l’IRNR même si je ne loue jamais mon bien ? Oui. L’administration fiscale espagnole considère que la simple possession d’un bien génère un revenu théorique imposable, même s’il reste vide toute l’année.
Quelle est la différence entre l’IBI et l’IRNR ? L’IBI est une taxe foncière locale, prélevée par la mairie. L’IRNR est un impôt national sur le revenu, à déclarer vous-même auprès de l’Agencia Tributaria. Les deux sont dus en parallèle, indépendamment l’un de l’autre.
Le taux réduit de 19 % s’applique-t-il automatiquement aux Français ? Non, il faut généralement fournir un certificat de résidence fiscale française à l’administration espagnole. Sans ce document, le taux par défaut de 24 % peut être appliqué.
J’ai oublié de déclarer depuis plusieurs années, que faire ? Régularisez le plus tôt possible. L’administration peut remonter jusqu’à quatre ans en arrière ; plus vous attendez, plus les pénalités et intérêts de retard s’accumulent.
Puis-je remplir le Modelo 210 moi-même ? C’est possible en ligne via le portail de l’Agencia Tributaria, mais le formulaire est en espagnol et le calcul reste à votre charge. La plupart des propriétaires francophones préfèrent déléguer cette tâche à un avocat ou un gestor fiscal.
En résumé
L’IBI et l’IRNR sont deux impôts distincts, tous deux dus chaque année par tout propriétaire non-résident en Espagne, loué ou non. Depuis 2024, la déclaration est devenue annuelle dans tous les cas, ce qui simplifie un peu les choses, mais l’obligation elle-même reste souvent méconnue des acheteurs étrangers. Faire confirmer votre situation par un avocat francophone dès l’achat, plutôt que d’attendre une régularisation tardive, reste la solution la plus sûre.
Cet article a un caractère informatif général et ne remplace pas une consultation personnalisée. Les taux, seuils et délais mentionnés évoluent régulièrement ; faites-les vérifier par votre avocat ou votre gestor fiscal avant toute déclaration.